tag:,2008:/3 2008-04-23T14:02:14Z 不動産投資信託商品情報サイトです。ファンド,セミナー,ローン,マンション,アパート,利回りなどの情報も掲載してあります。 Movable Type 3.34 tag:01fudosan.elblco.com,2007://3.30 2007-03-20T08:08:58Z 2008-04-03T16:41:40Z

不動産投資を行う時に目安になるのが利回りです。利回りは投資額に対しての年間利益なのですが不動産を所有していると様々な経費が掛かります。この様々な経費を把握しなくては不動産投資は成り立ちません。

キャペックス（CAPEX）不動産とは CAPEXキャペックスとは設備投資のために支出する金額のことです。資本的支出に該当し、単なる不動産を維持する為の修繕とは違い、不動産の価値や耐久年数を延ばすためにかかる費用のことを言います。ちなみにキャペックス（CAPEX）とは、Capital Expenditureを略して作った造語です。 設備投資のために支出する金額のキャペックス（CAPEX）は資産計上され、減価償却の対象となります。キャペックス（CAPEX）には狭義と広義と2 つの意味合いがあり、狭義のキャペックス（CAPEX）は、ビルや設備の修繕を行う際に「単にビル＆設備を維持するための修繕費用」と分け、その支出の性格が「効果が1年以上持続する改良で、経費として計上できない修理費用」すなわち耐用年数によって減価償却される資本的支出という意味で使用されます。 これに対し、広義のキャペックス（CAPEX）は、大規模修繕費や長期修繕計画に係わる費用そのものを指します。例えば「10年のライフサイクルコストを算出するにあたって、キャペックス（CAPEX）を作成する」と言った場合、キャペックス（CAPEX）は「10年間の長期修繕計画」そのものという意味となります。昨今の超低金利が続くなかで、人気を集めているのが不動産投資です。不動産投資にはどのような特徴、また他の投資に比べてどのようなメリットがあるのでしょうか。 では、実際の不動産投資の基本について考察してみましょう。投資とは「利益を得る目的で事業に資金を投下すること」と辞書にこう書かれています。つまり、投資とは何らかの見返りを得るために資金を出すことです。 我々は日常生活の中で数々の「投資」を行なっています。例をあげると、美味しいものでお腹をいっぱいにして満足感を得る、ということのために食料に投資する。外出していても話ができるということのために携帯電話に投資する。極端な例ですが、みなさん「見返り、利益」を求めてお金を支払っています。 不動産を購入すること、つまり不動産に投資することによって得られる見返り（利益）にはどういったようなものがあるのでしょうか。何を期待して不動産を買うのでしょうか。考えられるものを簡単にまとめてみましょう。 ・安全に寝起きをすることができる ・人に貸すと家賃がもらえる ・値上がりする可能性がある ・社会的信用 ・不動産を持っている優越感 現在はバブル期と違って、不動産価値が上がることを期待している人は少ないでしょうし、優越感を持つ方も少ないでしょう。社会的信用とは、不動産を所有していることで、その不動産を担保に金融機関からお金を借り入れできることも可能になるということです。通常は不動産投資による利益とは、やはり家賃収入を得る目的のために投資することが多くなります。 ■ 不動産投資 利回り 不動産投資を行う時にひとつの目安として主にあるのが利回りです。利回りは投資額に対しての１年間の利益なのですが、不動産を所有しているといろいろな経費がかさみます。いろいろな経費をしっかり把握していなくては不動産投資は成り立ちません。賃貸用にマンションの１室を購入した後の維持経費を実際に考えて見ましょう。 まず、毎年の経費として不動産の固定資産税が挙げられます。そしてマンションの管理費、修繕積立金が毎月必要となります。この管理費と修繕積立金は、賃貸中はもちろんのこと、空室時でも所有者が毎月支払い続けるのが義務となっています。不動産業者に家賃の集金や入居者管理などを依頼するときは、上記とは別に管理費が発生してきます。 そして、居住者が入れ替わる時に発生するリフォーム代と修繕費用です。居住者が故意または、不注意で破損した物は居住者の方にその費用を請求できますが、破損した物が古い物だったりすると全額を請求できない事が多いので注意しましょう。 ・表面利回り 購入価格＋購入経費／年間家賃収入 ・実質利回り 購入価格＋購入経費／（年間家賃収入−維持経費） ]]> tag:01fudosan.elblco.com,2007://3.31 2007-03-20T08:44:23Z 2007-08-29T12:33:00Z

「不動産投資」は過去にバブル経済の時代に流行った「財テク」というあまり良く思って...

「不動産投資」は過去にバブル経済の時代に流行った「財テク」というあまり良く思っていない方もいるでしょう。確かに、バブル経済の時代にも流行した不動産投資は「財テク」の一部として認識され、当時もたくさんの方が不動産投資に手を出しましたが、バブル経済崩壊とともに、大半の方が損失を被ってしまったのではないでしょうか。 「不動産投資」ここでいう不動産投資とは、いわゆる現物不動産投資になります。投資家が不動産を購入もしくは建築し、居住者から収益を上げます。同じ不動産投資とはいえ収入（収益の源泉）がバブル経済の時代の不動産投資と現在の不動産投資では内容が大きく変化してきています。 まず、今から20年ほど前のバブル経済の時代に流行った不動産投資は「土地の価格は絶対に上昇する」という土地神話を前提に購入して、近い将来、購入した価格よりもいかに高額で売却するかによって、その不動産投資の収益性が左右されていました。 いわゆるキャピタルゲインです。つまり、売却収入を目的とした不動産投資でした。また、世論も、土地の価格は絶対に上昇するものだから投資家の方々は購入する。そして、投資家の方々が土地を購入するから更にまた地価が上がるといったような循環になっていました。 したがって、その不動産の収益性よりも土地などの値上がり益に重点を置いていました。それに対して、現在では、バブル経済崩壊後、土地の価格が下落し続けおり、売却収入を上げることが非常に困難になったといわれていますが、それよりもバブル経済崩壊後、土地の価格は大きく下落したが、家賃はそれほど大きくは連動して下がらなかったことが大きな理由となります。 別の言い方に置き換えると、以前と比べて不動産投資の収益性は上がったということなのです。よって現在では、不動産投資の収益の源泉は、家賃収入（インカムゲイン）を目的に行うことが主流になってきています。 この背景には、バブル経済崩壊後の企業のリストラにより、今まで買うことの出来なかった優良な敷地が多数市場に向けて放出されました。例えば、駅から徒歩数分の場所にある準工業地域やオフィスビル、社宅や社員寮など、さらにはバブル経済のときに投資目的で購入した建物などいろいろあります。 また、現在では不動産投資をする場合の判断として「今後この土地がいくら値上がりするのか？」といったことではなく「今後この不動産から発生する収益はどのくらいになるのか？」という点から判断することになります。 正確にいうと、不動産をいろいろな経済的視点から調査・分析し、その結果に基づき算出された価格と、実際に販売に出されている価格とを比較し、はたしてこの売りに出されている価格で不動産を購入して採算が出るのかどうか？という視点で判断します。 前述のようなことから、バブル経済の時代に比べて、現在の不動産投資は本質的な部分は、キャピタルゲからインインカムゲインに移っています。不動産投資は、以前だと一部の方のみでしか行えなかったものでしたが、今ではそのハ-ドルはかなり低くなってきています。 また、不動産の賃料収入は比較的に安定しているとかんがえられており、この不透明な現代においては、この安定収入の確保が多くの方々にとって非常に魅力的に思える理由でもあります。 tag:01fudosan.elblco.com,2007://3.32 2007-03-20T11:51:32Z 2007-08-29T12:31:09Z

不動産投資はワンルーム（アパート・マンション）が一般的に投資向け不動産の主流です。不動産の利回りは下は3％から上は10％を超えるものまでと幅広くあります。

一般的に投資向け不動産とはワンルーム（アパート・マンション）が主流になってきています。この背景には、最近の都心回帰や転勤による単身赴任、大学進学のための一人暮らしなどワンルーム（アパート・マンション）の需要が非常に高まっていることが原因の一つとして考えられます。 不動産投資は、ワンルーム（アパート・マンション）に限らずどんなタイプの不動産を購入してもそこから家賃収入があれば不動産投資になります。一軒家やファミリータイプの不動産でもそこから家賃収入があれば不動産投資ということになります。 不動産の形態にこだわらないで家賃収入に優れた投資先を探索することが不動産投資で成功するための秘訣となります。ただし、不動産会社を介して購入する場合は、購入する時にはっきりと投資目的で購入することの意思を伝えることが重要です。 不動産投資を行うための最初の一歩は投資するための不動産を探すことになります。この不動産投資と一言でいっても不動産の種類の数は非常に多く、その中からどの不動産に投資すればいいのか迷ってしまいます。 不動産投資は家賃収入を得ることと他人に貸すことを前提に不動産を購入しますから不動産の判断基準をどこに持てばいいのかがポイントとなります。その点では、やはり不動産投資を行う時に一番に挙げられる判断基準の材料となるのが不動産の収益性といえます。 不動産の利回りは、下は3％から上は10％を超えるものまでと範囲が広くあります。このような不動産の利回りを見ていても最初に注目すべきなのは、当然利回りの高い不動産といえます。 では、利回りが高い不動産を購入すれば不動産投資が成功するのかといえば必ずしもそうではありません。なぜなら「利回りが高い＝家賃収入」が多いということには繋がらないからです。 ここで注意しなければならないのは、実際の利回りはその不動産の人気を映し出しますから、表向きの利回りが高いということはその不動産の人気が無いということもいえます。そのような不動産に投資して収益を生むのではなく負債だけが増加するということは必ず避けないといけません。 不動産の状態と価格のバランスを見極める目が必要となります。逆に利回りが低い不動産の中には人気のある地域にある不動産が多く見受けられます。 例えば銀座や表参道などブランド店が多く並んでいて人気が高まったことにより利回りが３％を下回る不動産も発生してきています。入居者が居てこその不動産投資ですから人気のある地域の不動産に投資することが大事といえます。 但し、ローンを組んで投資する場合には金利も考えなければいけないので人気がある地域だからと安心して、低利回りの不動産に投資することは避るようにしましょう。利回りだけを見るのではなく、なぜ利回りが高いか低いのかということの判断材料を知ることが不動産投資をする上で大事なのです。 ですから実際に不動産だけでなく、周辺の環境（駐車場・学校・スーパーetc）も確実に把握することも必要です。肝心の利回りですが「表面利回り」や「ネット利回り」など不動産会社によって算出方法が違いますのでご注意ください。 表面利回りとは概算で1年間の家賃収入を購入価格で割ったものや、ネット利回りとは1年間の家賃収入から諸経費を差し引いたものを購入金額で割ったものです。諸経費は案外思わぬ出費になってきますのでしっかりと管理することが必要です。 但し、ネット利回りといっても不動産会社によっては多少差が出てきますので、ご自分で不動産会社に利回りの根拠を確認することが大事です。以上のように、不動産に投資するためにはいろいろな要因について調査する必要があります。 まとめてみますと、ベストな不動産投資を行うためには、投資する不動産の立地条件を調べ、その地域は人気はどのくらいあるかどうか、その不動産自体の設備や外観などは人気があるのか、売主は信頼できるのか、などの将来性や確実性、そして投資資金を考慮して投資に値する利回りなのかをご検討してみてはいかがでしょうか。 tag:01fudosan.elblco.com,2007://3.33 2007-03-20T12:04:24Z 2007-08-29T12:28:55Z

小さな土地を購入して不動産投資で利益を上げることも出来ます。コインロッカー,倉庫,駐車場,トランクルームなど用途は色々あります。

不動産投資で土地の有効活用 最近では、自宅の空いた土地の有効活用を思案している人も多くなってきているようです。土地の有効活用に必要な土地の大きさは定まっておりません。しかし、土地の有効活用というとハウスメーカーや建設会社は、自社の製品がその土地にうまく納まり、尚且つ採算の見合う大きさかを判断します。 土地活用に必要とされる面積は、自分たちの商売が成り立つ最低の土地の大きさが必要になってきます。業者の商売条件に合わない土地は、土地活用相談会などで、活用が困難だと判断されてしまいます。複数の相談会で同じようなことを言われると大半の方が諦めてしまいます。 必要最低面積が業者によって「まちまち」なのはこのためです。狭い土地は、業者にとって魅力がないため、土地活用の情報も限られてきてしまいます。 土地活用の情報は、業者が自社商品を売り込むためにするものが大半ですから、そうなると、土地所有者ご本人で情報収集して活用法を模索しなくてはなりません。それも大変な作業ですから、大半の方は駐車場を考えてしまいます。 駐車場が悪いというわけではありませんが、その土地にあった活用法が別にもあるかも知れません。多少のリスクはありますが、所有地であれば投資額は少なく抑えられますので、冒険してみてもよろしいかと思います。 成功すれば、その土地だけでなく、ビジネスとしてもチャンスが拡大できると思います。遊んでいる土地や、使用しなくなった自宅は、売却だけを選択肢と考えてはいけないのです。アイデア次第で少しの広さでも活用することができます。 ■ 不動産投資　小さな土地の有効活用 小さな土地を投資目的で購入して、収益を上げることも出来ます。 コインロッカー コインロッカーは、駅の構内だけにあるとは限りません。イベント施設、歓楽街の入り口など、人の多いところには充分に可能性があります。自動販売機と違い、商品の仕入れや補充という作業の必要がないため、手間いらずで大きな収益になることも考えられます。立地がすべてですから、判断を間違えれば完全な失敗に終わることになります。見込み収益をコインロッカーの販売会社とよく相談してみるのがよろしいでしょう。 貸しロッカー 長期利用者向けに月単位で貸すロッカーのことです。コインロッカーと比べて比較的立地判断は容易です。スポーツ施設の近くは、スポーツ用品、用具置き場として、専門学校、大学の近くは、書籍・教材の置き場所として、アイデア次第で利用者の増加が見込めます。サイズも色々とありますので、場所、利用目的に合わせて設定できます。利用者が固定しますので、経営的に安心していられます。 ガレージ兼倉庫 自動車マニアや高級車の所有者は、賃料が高くても愛車を安心して駐車できるシャッター付きのガレージを必要としています。また、車で乗り付けて荷物の出し入れができる貸倉庫は、自営業、商店、自宅に物置が置けない人などに需要があります。手作りの看板やミニコミ誌など広い範囲で利用者を集めることができます。最近は、地元の不動産業者でも、こういった物件を扱うようになってきています。街中でよく見かける安価なスチール製のガレージが普及してきました。 機械式駐車場 機械式駐車場は、駐車２台分のスペースでも、車８台収容できるも大小様々な機種があります。初期投資だけではなく、電気代やメンテナンス代などの維持費用が必ず掛かりますので、月極賃料が２万円以下の地域では採算が合いません。機械式の音の問題や美観の問題も発生してきますので、近所の状況をよく判断して設置する必要があります。 人の良く目に付く場所であれば貸し看板用地として、また最近では掃除、商品の補充のない自販機運営もあります。どんな小さな土地にも活用法はあると思いますので、是非その土地にあった活用方法を見出してください。 ■ 不動産投資　有効活用その他 空室の有効活用として、トランクルームとして活用する方法があります。トランクルームとは、建物の一室を小さな区画に区切り、小さな収納スペースとして貸しだすものです。 場所と需要にもよりますが、広さは、0.5平方メートルから5平方メートル位でドアには鍵が付いていて、季節物や本、趣味の道具、仕事の道具などを収納できるのが条件です。 利用者は、これも場所により、個人も法人もあります。通路に30％程度の面積を取られることになりますが、貸し出し単価は通常の倍以上なので採算には全くと言っていいほど問題ありません。 また利用者は、必要な分だけを借りるのですから一つの負担はそれほどでもありません。一室の場合では、借り手がいれば100％ですが、空けば0です。小分けしたことにより、以前より収入は増加し、空きの心配は無く常に安定した収入を得ることになります。 また、利用者は、必要な分だけ借りますから一つの負担はそれほどでもありません。一室の場合では、借り手がいれば100％ですが、空けば0となります。小分けしたことにより、以前より収入は増え、空きの心配は無くなり常に安定した収入となりました。]]> tag:01fudosan.elblco.com,2007://3.34 2007-03-20T14:29:32Z 2008-05-03T05:29:33Z

家賃保障システムとは賃貸管理会社に物件を賃貸し管理会社が転貸するシステムです。保証人ではなく賃貸保証会社を使う不動産会社も多くなりました。部屋を借りる方も保証人がいらないメリットもあります。

家賃保障システムの利用 賃貸管理会社に物件を貸し出し、管理会社が転貸するシステムを家賃保障システムといいます。居住者の有無に関係ないので、所有者は毎月収入を得ることが可能なのです。このシステムを利用した場合、ローンの返済、管理費等のほかに、家賃の15％程度が賃貸管理会社への手数料として支払わなくてはなりません。頭金の額によっては若干のマイナスになってしまいますが、安定した家賃収入を得られるというメリットとしては大きく考えられます。 ・設定家賃が高くないかチェック 利回りを有利に見せるために、周辺の相場に比べて家賃を高く設定している物件も見受けられますが、購入時には周辺相場を調査することが必要です。 ・駅から5分以内か 物件選びの基準はさまざまですが、首都圏なら駅から近いというのが一番の好条件と考えられています。最寄り駅から徒歩5分以内の物件ならまず間違いないでしょう。 ・建物の構造は確かか 遮音性能をチェックすれば1つの判断が出来ます。上下階を分ける床のスラブ（コンクリートの）厚さが18cm以上あれば良しと考えられます。遮音性能を判断するL値も確認すべきです。 【 L値 】 L−40　たまに隣戸を意識するが快適な生活ができる L−45　一応快適な生活ができる L−50　上階の生活状況が意識される L−55　上階の生活行為がある程度わかる L−60　上階の生活行為がわかる ■ 賃貸保障会社 賃貸契約には、一般的には保証人を付けることが多いのですが、保証人がいれば大丈夫だと思ってしまっていませんか？　家賃を滞納するような人の身内・友人では、家賃回収はスムーズにいかない場合もあるのではないでしょうか？　前にも話したように家賃滞納者の対応対処は思っている以上に大変ですし、相当な時間も掛かる事もあります。このような事情を説明しても銀行は返済を待ってはくれません。そんなときに頼りになるのが賃貸保障会社になります。 賃貸保障会社は、入居希望者の審査をして判断してくれますし、なおかつ入居者の払う家賃を保障しつつ、更に悪質な入居者は退去させて、裁判沙汰になったときの裁判費用まで負担してくれるのです。当然この期間の家賃も保証はしてくれます。 オーナーさんは、家賃の滞納に悩むことなく計画的且つ安全な不動産投資が出来るのです。あなたがオーナーになった時には、この賃貸保証会社を付けてもらうことが最適ではないでしょうか。あなたの部屋を借りたい人は、保証会社を利用することを条件にするのです。 最近では、保証人ではなく賃貸保証会社を使用する不動産会社も多くなってき手いるのも事実です。部屋を借りる方も保証人という、少し依頼しずらい事をしなくて良い、という意味ではメリットとして考えられます。賃貸保証会社によって、家賃滞納などの事故報告の期限、保証の範囲、保証期間はいろいろありますが、計画的なおかつ確実性のある不動産投資のためには、色々な事を調査して良い賃貸保証会社を見つけましょう。 ■ 不動産投資は不動産投資管理会社に任せる 最近では、ほとんどのオーナーさんはアパートの管理を専門の管理会社に任せるのが普通になってきました。それでも「時間もあるし経費も節約したいので、どうしてもご自身で管理したい」という方もいらっしゃいます。その考えを理解してくれて、協力してくれる不動産業者に入居の斡旋を頼みたいものです。 家賃の設定は斡旋担当者の意見をよく参考にして相談してから設定しましょう。あまりに高いと下見の候補にも挙げてもらえません。少し高めの家賃設定をする場合には、あらかじめ値下げの許容範囲も設定しておくことも必要になります。 「部屋は気に入ったのですが、この家賃では厳しいのでもう少し何とか安くなりませんか」と尋ねられる人は案外多いものです。斡旋担当者が「オーナーさんに相談して検討してもらいましょう」と一言言ってくれる方であれば、良い入居者も逃がすことはないでしょう。携帯電話の番号を斡旋担当者に知らせておき、その場で即対応できる体制にしておくことも重要なことのひとつなのです。]]> tag:01fudosan.elblco.com,2007://3.35 2007-03-20T14:50:58Z 2007-08-29T12:26:42Z

ノンリコースローンとは非遡及型融資とよばれ不動産の収益性に着目し担保として提供された不動産のみを担保に融資する商品です。

ノンリコースローン不動産投資 不動産投資市場の活況とともに、一般の投資家の間で「ノンリコースローン」が注目されてきています。「ノンリコースローン」とは直訳すると非遡及型融資といい、不動産の収益性に着眼し、担保として提供された不動産だけを担保に融資する商品のことです。 かつてはプロの投資家や多額の資金で不動産を運用する私募ファンド、REITなどが、その特殊性な運用形態から活用していた資金調達方法でしたが現代は比較的小額の案件であってもノンリコースローンを扱う金融機関が現れたことから一般の投資家たちの間で注目され始めました。では、ノンリコースローンとはどのようなものなのか、通常の不動産担保融資と比べて考えてみましょう。 通常の不動産担保融資（リコースローン）で 金融機関（銀行など）に融資をお願いする場合、債権者である金融機関（銀行など）は、万一、借入金が不良債権化された場合に備え、連帯保証人などの人的担保や不動産などの物的担保を求められます。 借入金の返済が契約どおりにされなかった場合には連帯保証人に返済を求めたり、担保として提供された不動産を差し押さえて強制的に売却（競売）して債権（融資金）の回収を行えます。 不動産価格の下落などにより債務者が不動産の売却をしてあてがえても借入金を全額返済できない場合には、当然残った債務は返済義務を負うことになります。 事と次第によっては自宅などの他の資産を売却して債権を返済しなければならなくなります。通常の融資は「人」の信用に基づいているため、担保とは関係なくその「人」に対して返済義務を生じさせることができます。この事を遡及型融資「リコースローン」といいます。 ■ ノンリコースローン（非遡及型融資） ノンリコースローンは通常の融資のような「人」や「会社」の信用に基づいて融資するのではなく、不動産事業そのものに融資しているのです。したがってあくまでも、担保とする不動産の収益性に着目し、万一、返済不能な状態になったとしても、その不動産を売却する以外には返済義務は生じないので、他の資産にまで責任は一切及ばない（遡及しない）のです。このような事から非遡及型融資（ノンリコースローン）と言われています。 このように借主のリスクがその不動産だけに限定されていることから、今後はノンリコースローンが世間にも普及していくかと思われます。しかし、通常の融資とは違い貸し手である金融機関が資金回収のリスクを負うことから、金利などの条件は若干高く設定してあることが多いのです。 また、ノンリコースローンを使用する場合はSPC（不動産の保有のみを目的とするペーパーカンパニー）などを設立する必要がありますのでその分の費用も出てきます。 担保をその不動産だけに限定し、金融機関がリスクをとっているといえ、金融機関もバブル期の反省と資金回収のリスクを最小限に抑えた上での金利設定、融資額の設定となりますので、場合によっては、ノンリコースローンが得であるかどうかを慎重に検討する必要が出てきます。]]> tag:01fudosan.elblco.com,2007://3.36 2007-03-20T14:59:00Z 2007-08-29T12:23:22Z

不動産投資のリスクを回避するには物件の善し悪しです。

不動産投資リスク基礎知識：斡旋管理会社ポイント 収益不動産投資は現物投資になりますので、信用のみに依拠した金融資産のように、万一の場合でもゼロになってしまうというリスクはないのです。ではどういうリスクがあるのか考えてみましょう。 アパート経営の一番の懸念は空室の発生です。入居斡旋を担当する不動産業者によっても入居率は変化してきます。物件の購入前から家賃相場を把握して、利回り計算をするのはもちろんのこと、入居斡旋を依頼する不動産業者も選択も大事なのです。 斡旋・管理会社も多く存在しますが、どのような基準で選択したらいいのでしょうか。どなたでもすぐに見分けることのできる、いくつかのポイントをご紹介してみましょう。 物件を持つ同じ地域でアパートを見て回る 不動産会社の仕事ぶりが分かるのが、築年数が経っていて管理の行き渡っているアパートを見ることです。 ホームページに掲載物件が多いか アパートマンション選びはインターネットによる成約が年々増えていますのでインターネットに未対応の不動産業者などは問題外です。 社員が明るく元気によく働いているか 基本がしっかりとしている会社は、仕事も対応もしっかりできてます。 店がきれいに掃除されているか 自分の店舗を管理できていない会社に、管理は任せられません。 取り扱い物件数が豊富か 情報豊富なところに、人もたくさん集まります。 自社物件を持っていない業者 良いお客さんには、値引きしてでも最初に自分の物件を紹介して、入居させようとする業者もいます。同一地域で同一タイプの物件は持っていない業者の方が良いでしょう。 家賃滞納に素早い対応をとることはもちろんですが、漏水、断水、駐車場問題、ゴミ、入居者間トラブル・クレームなどは、昼夜を問わずに対応すてくれる業者かどうか。 以上の点を注意して、誠意のある対応と責任感を持ってくれるような業者を探しましょう。 ■ 不動産投資リスク基礎知識：物件 不動産投資のリスクは物件の良し悪しです。購入物件は「本当にその価格に見合った価値なのか？」不動産を購入する際に最初に考える事ではないでしょうか。利回りだけを見て「お得な物件だ」などと判断してはいけないのです。 「現在の家賃設定が近似相場なのか？」高めの場合、今の居住者が退室したら、次の入居者がすぐには決定しません。空室での家賃設定の場合は特に注意が必要になります。入居者が決まったら、これだけの家賃収入がある！そんな机上の計算での「予定利回り」で購入を決定しないでください。基本的には不動産の価格、相場を確認して、確かな価値を確認しましょう。 ■ 不動産投資リスク基礎知識：家賃滞納 不動産投資におけるリスクの一つに家賃の滞納があります。あなたが銀行の融資で賃貸物件を購入し、家賃収入でその支払いを賄っていた場合には家賃の滞納は大きなリスクです。銀行への支払いが遅れる、家賃が入らないと説明しても銀行は待ってくれないので、自己資金を返済にまわさなくてはなりません。 自己資金も底を尽き、銀行への滞納が続くと融資物件は「差し押さえ」と言って裁判所によって競売にかけられます。多少の余裕から不動産投資を行い、全ての財産を消費してしまうこともあるのです。 家賃の滞納者に対し、水道、電気を止める、鍵を交換したり、許可なく入居者の部屋に入ることは法律で許されていません。以前、家賃滞納に腹を立てたオーナーが、提供してある部屋のドアを持ち帰り逮捕された事件がありました。 契約書には1〜2ヶ月の家賃滞納で、契約解除、即退去と記されていても本人が自ら出て行かなければなんにもなりません。家賃滞納者に対しては、支払ってくれるまで待つか、裁判所に訴えて対処するしかないのです。 退室させたいと思った時、たとえ契約書に記載されていても1〜2ヶ月位の家賃滞納では、裁判所は契約解除を認めてはくれません。不良入居者を退室させる為には、時間も費用も浪費します。こんな例を挙げると不動産投資は怖い！と、思われる方もいるでしょう。 ですがリスクの無い投資はありえません。リスクマネージメント次第！いかにリスクをコントロールするか！なのです。賃貸物件に投資を考えている人に覚えておいて頂きたいのが賃貸保証会社なのです。この次は、オーナーになるなら必見！の賃貸保証会社の存在と利用法をご紹介しましょう。 ■ 不動産投資：相続税 資産をお持ちの方にとって、相続税はとても気になるものです。アパートなどの収益不動産には、金融資産にはない優遇税制が適用されるのをご存知でしょうか？まず、相続税については、土地のみに比べて、アパートなどの収益不動産で土地が約20％、建物が60〜70％評価減になってきます。 例えば、1億円の土地に2億円の賃貸住宅を建てたとすると、この場合、3億円の現金や金融資産を相続するのと比較して、土地は2000万円、建物が1億2000万〜1億4000万円、合計で1億4000万〜1億6000万円もの評価減が実現できることとなります。 しかも、更地のままの所有時に比べ土地の固定資産税評価も6分の1となります。減価償却や金利などが経費として扱えるため、投資してから数年間は所得税が減り、キャッシュフローが増えるというメリットもあります。中古のアパートやマンションの購入でも、同じ様なメリットはあります。 また、「生前贈与の特例」が新設されましたが、これを使うと親から子供へ資産だけではなく、「収益源の移転」をすることが出来ます。親が収益不動産を取得し、それにより収益を得て、不動産と蓄積した収益を子供に相続するよりも、子供に収益源が移転すると、子供の得る収益には相続税が掛からないことになるので俄然として有利になるのです。]]> tag:01fudosan.elblco.com,2007://3.37 2007-03-20T15:28:23Z 2007-08-29T12:19:41Z

リート（REIT）とはReal Estate Investment Trustの略称で不動産投資信託といいます。

J-REIT（Jリート）とは？ 日本版不動産投資信託のことを言い多くの投資家の資金を集めて、オフィスビル、商業施設、住宅などのいろいろな形態の不動産を 購入、管理、運用することを目的とした信託です、アメリカで主に発達しています。J-REIT（投資法人）は投資家から集めた資金を元にして、複数の不動産を購入していきます。 その不動産で入る家賃収入等を元に、 投資家は法人税が課せられる前の利益のほぼ100%を配当される商品を言います。投資家には投資証券等（＝株券）が発行され、東証不動産投信市場で株式と同様に売買が可能になります。 投資家から集めた資金等で不動産を保有し、そこから生まれる賃料や売却益が投資家に配当される商品です。投資家には投資証 券等（＝株券）が発行され、「株」と同様に4桁の証券コードが与えられていて、東証で売買が可能です（指値注文も成行注文も可能です）。 リート（REIT）とは、Real Estate Investment Trustの略語で、不動産投資信託といいます。リートは、多数の投資家の資金を集め、オフィスビルやショッピング・モール、倉庫、住宅といった、いろいろな形態の不動産を複数購入し、管理、運用します 。 「投資信託及び投資法人に関する法律」が2000年11月に改正されたことにより、投資商品として2001年9月に出来た比較的新しい投資商品で、近年の低金利でも高率な分配利回り（株式における配当利回りに相当）を期待できる商品として話題になっています。 ■ 不動産投資信託リート特徴 不動産投資の場合、アパート・マンション等の空き部屋の状況についてはやはり空室リスクが生じます。しかし、不動産投資信託（リート）の場合、オフィスビル・複合施設・ホテル等までが投資対象となり空室などについては多くの法律によりある一定の割合に収束されます。 つまり、個人でビルなどを建てて賃貸に出すよりも確実性のある収益の見込みがあります。不動産投資の場合、数千万〜数億という資金が必要とされ、一般の投資家の場合、銀行から借り入れる必要がありますが 、不動産投資信託（リート）の場合数十万程度の投資資金から開始する事ができるのです。 一般的に債券などの場合、インフレになったときに、その価値は相対的に減少する事になりますが、不動産投資信託（リート ）の場合は、元本が不動産ですので影響は小さいのです。そもそも、不動産はインフレに非常に強力な抵抗力を持ち合わせています。 そのため、リート（ＲＥＩＴ）はインフレ対策として非常に有効な金融商品の一つです。不動産投資信託（リート）は不動産の専門家が数多くの物件に投資して運用されリスクが小さく比較的安定した配当が期待できる予想利回りとして低金利の現在でも３〜６％程度の数値が見込まれており、比較的安定しています。 しかも、随時時価で売却が可能です。不動産投資信託（リート）はテナントの家賃収入が売上になります。株式投資の場合、投資した会社の売上・利益等をチェックする必要があります。そういった会社の売上や利益は景気や消費動向によって大きく変動しまが、賃料収入（家賃）に関しては大きな変化がないため、大幅な下方修正がない堅実な業績予想が可能になります。 ■ 不動産投資信託リートのリスク 市場で取引されるため価格変動リスクが生じますので配当金が得られても購入価格より売却価格が低いと損する可能性がでてきます。自分の運用スタイルを考慮して投資されたほうが良いでしょう。不動産賃貸市場の金利環境等、いろいろな経済情勢等の影響を受けて、不動産投信の価格が下がったり、分配金が少なくなる可能性が出てきます。 元金保証の金融商品ではありませんので、個別の不動産において劣化や老朽化また自然災害、地震、火災などによる修繕費用増加、法制度や税制の変動等によっても影響があったり、投資法人の倒産などにより損失を被る可能性があります。 売買には手数料等が発生します。また売却の際に譲渡益がある場合及び分配金を受取る場合には税金が課税されます。 取引所が定める上場廃止基準に該当する場合には、上場廃止になることがあります。投資商品である以上、当然リスクが付きまとわります。 国債がローリスク、株式投資がハイリスクとすると、不動産投資信託（リート） はミドルリスクと考えられます。不動産投資信託は、株式市場と比べた場合、証券取引所に上場している銘柄数は極わずかで、 上場銘柄全体の時価総額も小さいことにより、市場価格が大幅に下がる可能性や、売買注文が約定できない可能性が出てきます。]]> tag:01fudosan.elblco.com,2007://3.80 2007-04-13T02:07:37Z 2008-04-23T14:02:14Z

普通のサラリーマンでも出来る投資としてあるアパート経営です。敷居が低い、リスクが少ない事、資産価値の減少幅が少ない事、ローンの返済がし易い事などがメリットかと思います。

アパート経営メリット （1）敷居が低い事。アパート経営は起業などに比べて、比較的少額の資金で行うことが出来ます。また、家賃収入という安定した収益が見込めますので、土地、建物の資金を金融機関から融資を受ける事が比較的容易だと言えます。 （2）リスクが少ない事。アパート経営のリスクは株式など他の投資と比べると小さいと言えます。ま た、例えば火災に対する火災保険など潜在するリスクに対してのリスクヘッジも簡単に行えます。 （3）資産価値の減少幅が少ない事。株式は投資した会社が破産や倒産すれば紙切れとなりますが、土地やアパートはいきなりゼロになると言った極端な資産価値の減少は、現在の経済状態や地価などを勘案すると起こる可能性は殆どないということです。逆に、株式のように大幅な価値の上昇も期待できません。 （4）ローンの返済がし易い事。融資（借入金）を受けても家賃という安定した収入がありますので、 頭金ゼロなど無理な返済計画を立てていたりしなければ、返済は比較的簡単です。 賃金は頭打ち、あるいは残業代や諸手当の削除などで収入が減少しているという方も少なくありません。そのうえ終身雇用制が崩れた現在、リストラされてしまったり会社が倒産したら翌日からの収入は即ゼロになってしまいます。 人の平均寿命は年々長くなっているのに対し、国や企業から老後の生活に十分な公的年金が期待できません。 アパート経営は、定年後でも毎月安定した収入が見込めますので、老後のための「私的年金」として確保することが可能です。 投資も自己責任の時代になっている今、きちんと勉強してアパート経営を検討することをお勧めいたします。]]>