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不動産投資リスクの基礎知識
■ 不動産投資リスク基礎知識：斡旋管理会社ポイント
収益不動産投資は現物投資になりますので、信用のみに依拠した金融資産のように、万一の場合でもゼロになってしまうというリスクはないのです。ではどういうリスクがあるのか考えてみましょう。
アパート経営の一番の懸念は空室の発生です。入居斡旋を担当する不動産業者によっても入居率は変化してきます。物件の購入前から家賃相場を把握して、利回り計算をするのはもちろんのこと、入居斡旋を依頼する不動産業者も選択も大事なのです。
斡旋・管理会社も多く存在しますが、どのような基準で選択したらいいのでしょうか。どなたでもすぐに見分けることのできる、いくつかのポイントをご紹介してみましょう。
物件を持つ同じ地域でアパートを見て回る
不動産会社の仕事ぶりが分かるのが、築年数が経っていて管理の行き渡っているアパートを見ることです。
ホームページに掲載物件が多いか
アパートマンション選びはインターネットによる成約が年々増えていますのでインターネットに未対応の不動産業者などは問題外です。
社員が明るく元気によく働いているか
基本がしっかりとしている会社は、仕事も対応もしっかりできてます。
店がきれいに掃除されているか
自分の店舗を管理できていない会社に、管理は任せられません。
取り扱い物件数が豊富か
情報豊富なところに、人もたくさん集まります。
自社物件を持っていない業者
良いお客さんには、値引きしてでも最初に自分の物件を紹介して、入居させようとする業者もいます。同一地域で同一タイプの物件は持っていない業者の方が良いでしょう。
家賃滞納に素早い対応をとることはもちろんですが、漏水、断水、駐車場問題、ゴミ、入居者間トラブル・クレームなどは、昼夜を問わずに対応すてくれる業者かどうか。
以上の点を注意して、誠意のある対応と責任感を持ってくれるような業者を探しましょう。
■ 不動産投資リスク基礎知識：物件
不動産投資のリスクは物件の良し悪しです。購入物件は「本当にその価格に見合った価値なのか？」不動産を購入する際に最初に考える事ではないでしょうか。利回りだけを見て「お得な物件だ」などと判断してはいけないのです。
「現在の家賃設定が近似相場なのか？」高めの場合、今の居住者が退室したら、次の入居者がすぐには決定しません。空室での家賃設定の場合は特に注意が必要になります。入居者が決まったら、これだけの家賃収入がある！そんな机上の計算での「予定利回り」で購入を決定しないでください。基本的には不動産の価格、相場を確認して、確かな価値を確認しましょう。
■ 不動産投資リスク基礎知識：家賃滞納
不動産投資におけるリスクの一つに家賃の滞納があります。あなたが銀行の融資で賃貸物件を購入し、家賃収入でその支払いを賄っていた場合には家賃の滞納は大きなリスクです。銀行への支払いが遅れる、家賃が入らないと説明しても銀行は待ってくれないので、自己資金を返済にまわさなくてはなりません。
自己資金も底を尽き、銀行への滞納が続くと融資物件は「差し押さえ」と言って裁判所によって競売にかけられます。多少の余裕から不動産投資を行い、全ての財産を消費してしまうこともあるのです。
家賃の滞納者に対し、水道、電気を止める、鍵を交換したり、許可なく入居者の部屋に入ることは法律で許されていません。以前、家賃滞納に腹を立てたオーナーが、提供してある部屋のドアを持ち帰り逮捕された事件がありました。
契約書には1〜2ヶ月の家賃滞納で、契約解除、即退去と記されていても本人が自ら出て行かなければなんにもなりません。家賃滞納者に対しては、支払ってくれるまで待つか、裁判所に訴えて対処するしかないのです。
退室させたいと思った時、たとえ契約書に記載されていても1〜2ヶ月位の家賃滞納では、裁判所は契約解除を認めてはくれません。不良入居者を退室させる為には、時間も費用も浪費します。こんな例を挙げると不動産投資は怖い！と、思われる方もいるでしょう。
ですがリスクの無い投資はありえません。リスクマネージメント次第！いかにリスクをコントロールするか！なのです。賃貸物件に投資を考えている人に覚えておいて頂きたいのが賃貸保証会社なのです。この次は、オーナーになるなら必見！の賃貸保証会社の存在と利用法をご紹介しましょう。
■ 不動産投資：相続税
資産をお持ちの方にとって、相続税はとても気になるものです。アパートなどの収益不動産には、金融資産にはない優遇税制が適用されるのをご存知でしょうか？まず、相続税については、土地のみに比べて、アパートなどの収益不動産で土地が約20％、建物が60〜70％評価減になってきます。
例えば、1億円の土地に2億円の賃貸住宅を建てたとすると、この場合、3億円の現金や金融資産を相続するのと比較して、土地は2000万円、建物が1億2000万〜1億4000万円、合計で1億4000万〜1億6000万円もの評価減が実現できることとなります。
しかも、更地のままの所有時に比べ土地の固定資産税評価も6分の1となります。減価償却や金利などが経費として扱えるため、投資してから数年間は所得税が減り、キャッシュフローが増えるというメリットもあります。中古のアパートやマンションの購入でも、同じ様なメリットはあります。
また、「生前贈与の特例」が新設されましたが、これを使うと親から子供へ資産だけではなく、「収益源の移転」をすることが出来ます。親が収益不動産を取得し、それにより収益を得て、不動産と蓄積した収益を子供に相続するよりも、子供に収益源が移転すると、子供の得る収益には相続税が掛からないことになるので俄然として有利になるのです。
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