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家賃保障システム不動産投資
■ 家賃保障システムの利用
賃貸管理会社に物件を貸し出し、管理会社が転貸するシステムを家賃保障システムといいます。居住者の有無に関係ないので、所有者は毎月収入を得ることが可能なのです。このシステムを利用した場合、ローンの返済、管理費等のほかに、家賃の15％程度が賃貸管理会社への手数料として支払わなくてはなりません。頭金の額によっては若干のマイナスになってしまいますが、安定した家賃収入を得られるというメリットとしては大きく考えられます。
・設定家賃が高くないかチェック
利回りを有利に見せるために、周辺の相場に比べて家賃を高く設定している物件も見受けられますが、購入時には周辺相場を調査することが必要です。
・駅から5分以内か
物件選びの基準はさまざまですが、首都圏なら駅から近いというのが一番の好条件と考えられています。最寄り駅から徒歩5分以内の物件ならまず間違いないでしょう。
・建物の構造は確かか
遮音性能をチェックすれば1つの判断が出来ます。上下階を分ける床のスラブ（コンクリートの）厚さが18cm以上あれば良しと考えられます。遮音性能を判断するL値も確認すべきです。
【 L値 】
L−40 たまに隣戸を意識するが快適な生活ができる
L−45 一応快適な生活ができる
L−50 上階の生活状況が意識される
L−55 上階の生活行為がある程度わかる
L−60 上階の生活行為がわかる
■ 賃貸保障会社
賃貸契約には、一般的には保証人を付けることが多いのですが、保証人がいれば大丈夫だと思ってしまっていませんか？ 家賃を滞納するような人の身内・友人では、家賃回収はスムーズにいかない場合もあるのではないでしょうか？ 前にも話したように家賃滞納者の対応対処は思っている以上に大変ですし、相当な時間も掛かる事もあります。このような事情を説明しても銀行は返済を待ってはくれません。そんなときに頼りになるのが賃貸保障会社になります。
賃貸保障会社は、入居希望者の審査をして判断してくれますし、なおかつ入居者の払う家賃を保障しつつ、更に悪質な入居者は退去させて、裁判沙汰になったときの裁判費用まで負担してくれるのです。当然この期間の家賃も保証はしてくれます。
オーナーさんは、家賃の滞納に悩むことなく計画的且つ安全な不動産投資が出来るのです。あなたがオーナーになった時には、この賃貸保証会社を付けてもらうことが最適ではないでしょうか。あなたの部屋を借りたい人は、保証会社を利用することを条件にするのです。
最近では、保証人ではなく賃貸保証会社を使用する不動産会社も多くなってき手いるのも事実です。部屋を借りる方も保証人という、少し依頼しずらい事をしなくて良い、という意味ではメリットとして考えられます。賃貸保証会社によって、家賃滞納などの事故報告の期限、保証の範囲、保証期間はいろいろありますが、計画的なおかつ確実性のある不動産投資のためには、色々な事を調査して良い賃貸保証会社を見つけましょう。
■ 不動産投資は不動産投資管理会社に任せる
最近では、ほとんどのオーナーさんはアパートの管理を専門の管理会社に任せるのが普通になってきました。それでも「時間もあるし経費も節約したいので、どうしてもご自身で管理したい」という方もいらっしゃいます。その考えを理解してくれて、協力してくれる不動産業者に入居の斡旋を頼みたいものです。
家賃の設定は斡旋担当者の意見をよく参考にして相談してから設定しましょう。あまりに高いと下見の候補にも挙げてもらえません。少し高めの家賃設定をする場合には、あらかじめ値下げの許容範囲も設定しておくことも必要になります。
「部屋は気に入ったのですが、この家賃では厳しいのでもう少し何とか安くなりませんか」と尋ねられる人は案外多いものです。斡旋担当者が「オーナーさんに相談して検討してもらいましょう」と一言言ってくれる方であれば、良い入居者も逃がすことはないでしょう。携帯電話の番号を斡旋担当者に知らせておき、その場で即対応できる体制にしておくことも重要なことのひとつなのです。
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