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不動産投資は現物不動産投資
「不動産投資」は過去にバブル経済の時代に流行った「財テク」というあまり良く思っていない方もいるでしょう。確かに、バブル経済の時代にも流行した不動産投資は「財テク」の一部として認識され、当時もたくさんの方が不動産投資に手を出しましたが、バブル経済崩壊とともに、大半の方が損失を被ってしまったのではないでしょうか。
「不動産投資」ここでいう不動産投資とは、いわゆる現物不動産投資になります。投資家が不動産を購入もしくは建築し、居住者から収益を上げます。同じ不動産投資とはいえ収入（収益の源泉）がバブル経済の時代の不動産投資と現在の不動産投資では内容が大きく変化してきています。
まず、今から20年ほど前のバブル経済の時代に流行った不動産投資は「土地の価格は絶対に上昇する」という土地神話を前提に購入して、近い将来、購入した価格よりもいかに高額で売却するかによって、その不動産投資の収益性が左右されていました。
いわゆるキャピタルゲインです。つまり、売却収入を目的とした不動産投資でした。また、世論も、土地の価格は絶対に上昇するものだから投資家の方々は購入する。そして、投資家の方々が土地を購入するから更にまた地価が上がるといったような循環になっていました。
したがって、その不動産の収益性よりも土地などの値上がり益に重点を置いていました。それに対して、現在では、バブル経済崩壊後、土地の価格が下落し続けおり、売却収入を上げることが非常に困難になったといわれていますが、それよりもバブル経済崩壊後、土地の価格は大きく下落したが、家賃はそれほど大きくは連動して下がらなかったことが大きな理由となります。
別の言い方に置き換えると、以前と比べて不動産投資の収益性は上がったということなのです。よって現在では、不動産投資の収益の源泉は、家賃収入（インカムゲイン）を目的に行うことが主流になってきています。
この背景には、バブル経済崩壊後の企業のリストラにより、今まで買うことの出来なかった優良な敷地が多数市場に向けて放出されました。例えば、駅から徒歩数分の場所にある準工業地域やオフィスビル、社宅や社員寮など、さらにはバブル経済のときに投資目的で購入した建物などいろいろあります。
また、現在では不動産投資をする場合の判断として「今後この土地がいくら値上がりするのか？」といったことではなく「今後この不動産から発生する収益はどのくらいになるのか？」という点から判断することになります。
正確にいうと、不動産をいろいろな経済的視点から調査・分析し、その結果に基づき算出された価格と、実際に販売に出されている価格とを比較し、はたしてこの売りに出されている価格で不動産を購入して採算が出るのかどうか？という視点で判断します。
前述のようなことから、バブル経済の時代に比べて、現在の不動産投資は本質的な部分は、キャピタルゲからインインカムゲインに移っています。不動産投資は、以前だと一部の方のみでしか行えなかったものでしたが、今ではそのハ-ドルはかなり低くなってきています。
また、不動産の賃料収入は比較的に安定しているとかんがえられており、この不透明な現代においては、この安定収入の確保が多くの方々にとって非常に魅力的に思える理由でもあります。
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