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キャペックス（CAPEX)とは
■ キャペックス（CAPEX）不動産とは
CAPEXキャペックスとは設備投資のために支出する金額のことです。資本的支出に該当し、単なる不動産を維持する為の修繕とは違い、不動産の価値や耐久年数を延ばすためにかかる費用のことを言います。ちなみにキャペックス（CAPEX）とは、Capital Expenditureを略して作った造語です。
設備投資のために支出する金額のキャペックス（CAPEX）は資産計上され、減価償却の対象となります。キャペックス（CAPEX）には狭義と広義と2 つの意味合いがあり、狭義のキャペックス（CAPEX）は、ビルや設備の修繕を行う際に「単にビル＆設備を維持するための修繕費用」と分け、その支出の性格が「効果が1年以上持続する改良で、経費として計上できない修理費用」すなわち耐用年数によって減価償却される資本的支出という意味で使用されます。
これに対し、広義のキャペックス（CAPEX）は、大規模修繕費や長期修繕計画に係わる費用そのものを指します。例えば「10年のライフサイクルコストを算出するにあたって、キャペックス（CAPEX）を作成する」と言った場合、キャペックス（CAPEX）は「10年間の長期修繕計画」そのものという意味となります。昨今の超低金利が続くなかで、人気を集めているのが不動産投資です。不動産投資にはどのような特徴、また他の投資に比べてどのようなメリットがあるのでしょうか。
では、実際の不動産投資の基本について考察してみましょう。投資とは「利益を得る目的で事業に資金を投下すること」と辞書にこう書かれています。つまり、投資とは何らかの見返りを得るために資金を出すことです。
我々は日常生活の中で数々の「投資」を行なっています。例をあげると、美味しいものでお腹をいっぱいにして満足感を得る、ということのために食料に投資する。外出していても話ができるということのために携帯電話に投資する。極端な例ですが、みなさん「見返り、利益」を求めてお金を支払っています。
不動産を購入すること、つまり不動産に投資することによって得られる見返り（利益）にはどういったようなものがあるのでしょうか。何を期待して不動産を買うのでしょうか。考えられるものを簡単にまとめてみましょう。
・安全に寝起きをすることができる
・人に貸すと家賃がもらえる
・値上がりする可能性がある
・社会的信用
・不動産を持っている優越感
現在はバブル期と違って、不動産価値が上がることを期待している人は少ないでしょうし、優越感を持つ方も少ないでしょう。社会的信用とは、不動産を所有していることで、その不動産を担保に金融機関からお金を借り入れできることも可能になるということです。通常は不動産投資による利益とは、やはり家賃収入を得る目的のために投資することが多くなります。
■ 不動産投資 利回り
不動産投資を行う時にひとつの目安として主にあるのが利回りです。利回りは投資額に対しての１年間の利益なのですが、不動産を所有しているといろいろな経費がかさみます。いろいろな経費をしっかり把握していなくては不動産投資は成り立ちません。賃貸用にマンションの１室を購入した後の維持経費を実際に考えて見ましょう。
まず、毎年の経費として不動産の固定資産税が挙げられます。そしてマンションの管理費、修繕積立金が毎月必要となります。この管理費と修繕積立金は、賃貸中はもちろんのこと、空室時でも所有者が毎月支払い続けるのが義務となっています。不動産業者に家賃の集金や入居者管理などを依頼するときは、上記とは別に管理費が発生してきます。
そして、居住者が入れ替わる時に発生するリフォーム代と修繕費用です。居住者が故意または、不注意で破損した物は居住者の方にその費用を請求できますが、破損した物が古い物だったりすると全額を請求できない事が多いので注意しましょう。
・表面利回り
購入価格＋購入経費／年間家賃収入
・実質利回り
購入価格＋購入経費／（年間家賃収入−維持経費）
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